Immobilien-Rechner / Spekulationsfrist-Rechner
Ab welchem Tag kannst du deine Immobilie steuerfrei verkaufen? Und welcher Gewinn wäre zu versteuern, wenn du früher verkaufst? Der Rechner berücksichtigt die abgesetzte AfA und die Freigrenze.
Steht in deinen bisherigen Anlagen V. Bei Selbstnutzung ohne Bedeutung.
Makler, Vorfälligkeitsentschädigung. Optional.
Das Ergebnis erscheint, sobald alle Eingaben gültig sind — die markierten Felder oben zeigen, was fehlt.
Kaufpreis plus Nebenkosten, minus die bereits abgesetzte AfA.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechnung ist eine unverbindliche Hilfe auf Basis deiner Angaben — prüfe das Ergebnis vor jeder Entscheidung, bei steuerlichen Fragen mit deiner Steuerberatung.
Steuerfrei ab = Datum des Kaufvertrags + zehn Jahre + ein Tag. Hast du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf sofort steuerfrei.
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten − abgesetzte AfA).
Gekauft am 15.05.2018 für 220.000 € plus 10 % Nebenkosten, vermietet, bisher 28.000 € AfA abgesetzt. Steuerfrei verkaufen kannst du ab dem 16.05.2028. Verkaufst du vorher für 320.000 €, beträgt der Gewinn 320.000 € − (242.000 € − 28.000 €) = 106.000 €.
Nicht berücksichtigt sind nachträgliche Herstellungskosten (zum Beispiel ein Ausbau) und Sonderfälle wie Erbschaft, Schenkung oder teilweise Selbstnutzung. In Objektsicht wird bei teilweiser Vermietung nur der vermietete Anteil der Frist unterworfen.
Ausführlich erklärt mit Beispielrechnung: Spekulationsfrist bei Immobilien: steuerfrei verkaufen nach zehn Jahren
Nach zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge beim Kauf und beim Verkauf, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Ein Verkauf genau am zehnten Jahrestag ist noch steuerpflichtig — steuerfrei ist er ab dem Tag danach.
Nein, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Dabei muss das mittlere Jahr vollständig selbst genutzt sein, im ersten und im Verkaufsjahr genügt ein Teil. Dann ist der Verkauf auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei.
Die Abschreibungen, die du in den Vermietungsjahren steuerlich geltend gemacht hast, mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Der Gewinn ist deshalb höher als die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis.
Es gibt eine Freigrenze von 1.000 € im Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Liegt der Gesamtgewinn darunter, bleibt er steuerfrei. Erreicht er 1.000 €, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.
Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Wie viel das genau ist, hängt von deinem Einkommen im Verkaufsjahr ab — das klärst du am besten mit deiner Steuerberatung.
Leg deine Immobilie in Objektsicht an: Cashflow, Rendite, Steuer und Prognose rechnen sich dann Jahr für Jahr mit deinen echten Zahlen weiter.