Ratgeber / Spekulationsfrist
Spekulationsfrist bei Immobilien: steuerfrei verkaufen nach zehn Jahren
Stand: 24. Oktober 2026
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn versteuern. Danach ist er steuerfrei. Was einfach klingt, hat ein paar Stolpersteine — beim Fristbeginn, bei der Selbstnutzung und bei der Höhe des Gewinns.
Direkt ausrechnen: Spekulationsfrist-Rechner — ohne AnmeldungDie Zehn-Jahres-Frist
Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist ein Verkauf steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gezählt wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag. Ein Verkauf genau am zehnten Jahrestag liegt noch innerhalb der Frist — steuerfrei ist er ab dem Tag danach.
Beispiel: Kaufvertrag am 15.05.2018 — steuerfrei verkaufen kannst du ab dem 16.05.2028.
Ausnahme: selbst bewohnt
Die Frist gilt nicht, wenn du die Immobilie
- die ganze Zeit zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt hast oder
- im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Das mittlere Jahr muss dabei vollständig selbst genutzt sein, im ersten und im Verkaufsjahr genügt ein Teil.
Hast du nur einen Teil selbst bewohnt und den Rest vermietet, ist nur der vermietete Teil von der Frist betroffen.
Wie hoch der Gewinn ist
Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Kaufpreis + Kaufnebenkosten − abgesetzte AfA)
Der wichtigste Punkt: Die Abschreibungen, die du in den Vermietungsjahren abgesetzt hast, mindern die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Der Gewinn fällt deshalb höher aus als die bloße Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis.
- Verkaufspreis
- 320.000 €
- Verkaufskosten (Makler)
- − 11.000 €
- Kaufpreis + 10 % Nebenkosten
- 242.000 €
- abzüglich abgesetzte AfA
- − 28.000 €
- Fortgeführte Anschaffungskosten
- 214.000 €
- Steuerpflichtiger Gewinn
- 95.000 €
- Zum Vergleich: Gewinn ohne AfA-Kürzung
- 67.000 €
Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Wartest du in diesem Beispiel bis zum 16.05.2028, bleibt der gesamte Gewinn steuerfrei.
Freigrenze: 1.000 € im Jahr
Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Erreicht der Gewinn 1.000 €, ist er vollständig steuerpflichtig. Bei Immobilien spielt das selten eine Rolle, bei kleinen Gewinnen oder einem gleichzeitigen Verlust aber schon.
Vor dem Verkauf prüfen
- Datum des Kaufvertrags heraussuchen und den steuerfreien Tag ausrechnen.
- Summe der bisher abgesetzten AfA aus den Anlagen V zusammenstellen.
- Liegt der Verkauf knapp vor Fristende, rechnen, ob sich das Warten lohnt — der Notartermin lässt sich oft um wenige Wochen verschieben.
- Bei Erbschaft, Schenkung oder Teilvermietung die Steuerberatung einbeziehen.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Angaben sind eine unverbindliche Hilfe — prüfe jedes Ergebnis vor einer Entscheidung, bei steuerlichen Fragen mit deiner Steuerberatung.