Ratgeber / Mietrendite
Mietrendite berechnen: brutto, netto und was dazwischen fehlt
Stand: 24. Oktober 2026
Die Mietrendite ist die erste Zahl, mit der Vermieter ein Objekt einschätzen. Sie ist schnell gerechnet — aber nur aussagekräftig, wenn die richtigen Kosten hineinfließen.
Direkt ausrechnen: Mietrendite-Rechner — ohne AnmeldungBruttomietrendite: der schnelle Filter
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Sie eignet sich, um aus vielen Angeboten die interessanten herauszufiltern. Für eine Entscheidung reicht sie nicht, denn sie ignoriert die Kaufnebenkosten und alles, was du als Vermieter laufend selbst bezahlst.
Nettomietrendite: die Zahl für die Entscheidung
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören vor allem:
- Verwaltung: WEG-Verwaltung und gegebenenfalls Mietverwaltung
- Instandhaltung und Reparaturen an der Wohnung
- die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft
- Kontoführung, Vermieter-Rechtsschutz, Mietausfallversicherung
Nicht hinein gehören die umlagefähigen Betriebskosten wie Müll, Wasser oder Heizung — die zahlt der Mieter über die Nebenkosten. Welche das sind, steht im Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
Beispiel: gleiche Bruttorendite, andere Wirklichkeit
Zwei Wohnungen kosten je 250.000 € und bringen je 900 € Kaltmiete im Monat. Die Kaufnebenkosten betragen in beiden Fällen 6,5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Makler. Wohnung A liegt in einem jungen Haus mit niedrigem Hausgeld, Wohnung B in einem älteren Haus mit hoher Rücklage und eigenem Sanierungsbedarf.
- Jahreskaltmiete
- 10.800 €
- Kaufpreis + Nebenkosten
- 280.175 €
- Nicht umlagefähige Kosten / Jahr
- 1.200 €
- Bruttomietrendite
- 4,32 %
- Nettomietrendite
- 3,43 %
- Jahreskaltmiete
- 10.800 €
- Kaufpreis + Nebenkosten
- 280.175 €
- Nicht umlagefähige Kosten / Jahr
- 3.000 €
- Bruttomietrendite
- 4,32 %
- Nettomietrendite
- 2,78 %
Auf dem Papier sind beide Wohnungen gleich gut. Netto trennen sie 0,64 Prozentpunkte — jedes Jahr 1.800 € weniger Überschuss bei Wohnung B, bei gleichem Kaufpreis und gleicher Miete.
Kaufpreisfaktor: dieselbe Information, andersherum
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Im Beispiel sind es 23,1 Jahresmieten. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und wird in Exposés und Marktberichten häufig statt der Rendite angegeben.
Was die Mietrendite nicht zeigt
- Die Finanzierung. Ob du monatlich zuzahlst, zeigt erst der Cashflow.
- Die Steuer. Zinsen und Abschreibung senken die Steuer und verbessern das Ergebnis nach Steuern.
- Die Zukunft. Mietentwicklung, Leerstand und anstehende Sanierungen stehen in keiner Momentaufnahme.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Angaben sind eine unverbindliche Hilfe — prüfe jedes Ergebnis vor einer Entscheidung, bei steuerlichen Fragen mit deiner Steuerberatung.