Ratgeber / Cashflow
Cashflow einer Immobilie: so rechnest du Monat für Monat
Stand: 24. Oktober 2026
Trägt sich die Wohnung, oder legst du jeden Monat dazu? Der Cashflow beantwortet genau das. Wichtig ist, Liquidität und Steuer getrennt zu rechnen — sie folgen unterschiedlichen Regeln.
Direkt ausrechnen: Cashflow-Rechner für Immobilien — ohne AnmeldungZwei Rechnungen, nicht eine
Die Liquidität fragt: Welches Geld fließt wirklich? Hier zählt die ganze Kreditrate — Zinsen und Tilgung — und jede Zahlung an die Eigentümergemeinschaft, auch die Rücklage.
Die Steuer fragt: Welcher Überschuss oder Verlust entsteht? Hier zählen nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Dafür kommt die Abschreibung (AfA) dazu, obwohl dafür kein Geld fließt. Die Rücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft sie ausgibt.
Das Ergebnis der Steuerrechnung mal deinem persönlichen Grenzsteuersatz ist die Steuerwirkung. Bei einem steuerlichen Verlust bekommst du Geld vom Finanzamt zurück, bei einem Überschuss zahlst du zusätzlich.
Beispielrechnung
Kaufpreis 250.000 €, 10 % Kaufnebenkosten, 50.000 € Eigenkapital. Das Darlehen über 225.000 € kostet 3,8 % Zinsen bei 2 % anfänglicher Tilgung. Die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat; Rücklage, Verwaltung und eigene Instandhaltung zusammen 135 € im Monat. Grenzsteuersatz 35 %, Bodenanteil 25 %, AfA 2 %.
- Kaltmiete / Jahr
- 10.800,00 €
- Kreditrate / Jahr
- − 13.050,00 €
- Rücklage, Verwaltung, Instandhaltung
- − 1.620,00 €
- Cashflow vor Steuern / Monat
- -322,50 €
- Zinsen im 1. Jahr
- 8.470,79 €
- AfA / Jahr
- 4.125,00 €
- Steuerliches Ergebnis / Jahr
- -2.695,79 €
- Steuerwirkung / Jahr
- 943,53 €
- Cashflow nach Steuern / Monat
- -243,87 €
Vor Steuern zahlst du 322,50 € im Monat dazu. Der steuerliche Verlust holt davon einen Teil zurück, nach Steuern bleiben 243,87 € Zuzahlung im Monat. Gleichzeitig tilgst du im ersten Jahr 4.579,21 € Kredit — Vermögen, das dir gehört. Die Eigenkapitalrendite nach Steuern liegt ohne Tilgung bei -5,85 %.
Stresstest: Was passiert bei 5 % Zins?
Endet die Zinsbindung, kann der Zins steigen. Rechne deshalb immer eine zweite Variante. Gleiche Wohnung, aber 5 % Zins:
- Kaltmiete / Jahr
- 10.800,00 €
- Kreditrate / Jahr
- − 15.750,00 €
- Rücklage, Verwaltung, Instandhaltung
- − 1.620,00 €
- Cashflow vor Steuern / Monat
- -547,50 €
- Zinsen im 1. Jahr
- 11.145,43 €
- AfA / Jahr
- 4.125,00 €
- Steuerliches Ergebnis / Jahr
- -5.370,43 €
- Steuerwirkung / Jahr
- 1.879,65 €
- Cashflow nach Steuern / Monat
- -390,86 €
Die monatliche Zuzahlung nach Steuern steigt von 243,87 € auf 390,86 €. Ob das tragbar ist, entscheidet über den Kauf mehr als die Mietrendite.
Grunderwerbsteuer je Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Teil der Kaufnebenkosten. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % und gegebenenfalls die Maklerprovision. Stand Oktober 2026:
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Grenzsteuersatz: welcher Satz gemeint ist
Gemeint ist der Satz, mit dem der nächste verdiente Euro besteuert wird — nicht der Durchschnitt aus deinem Steuerbescheid. 2026 beginnt der Spitzensteuersatz von 42 % für Alleinstehende bei einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 €, der Satz von 45 % bei 277.826 € (bei Zusammenveranlagung jeweils das Doppelte). Darunter steigt der Grenzsteuersatz stufenlos an. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen gegebenenfalls dazu.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Angaben sind eine unverbindliche Hilfe — prüfe jedes Ergebnis vor einer Entscheidung, bei steuerlichen Fragen mit deiner Steuerberatung.