Immobilien-Rechner / Cashflow-Rechner für Immobilien
Trägt sich die Wohnung? Der Rechner zieht von der Miete die Kreditrate und deine Kosten ab und zeigt, was im Monat übrig bleibt — einmal reine Liquidität, einmal nach der Wirkung auf deine Einkommensteuer.
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 2 %), dazu gegebenenfalls Makler.
Teil des Hausgelds. Kostet Liquidität, ist aber erst absetzbar, wenn die WEG sie ausgibt.
WEG- und Mietverwaltung.
Der Satz, mit dem der nächste verdiente Euro besteuert wird — nicht der Durchschnitt.
Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Meist 2 %, vor 1925 gebaut 2,5 %, ab 2023 fertiggestellt 3 %.
Minus: Du legst jeden Monat aus eigener Tasche dazu.
Negativ heißt: steuerlicher Verlust, der deine Steuer senkt.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechnung ist eine unverbindliche Hilfe auf Basis deiner Angaben — prüfe das Ergebnis vor jeder Entscheidung, bei steuerlichen Fragen mit deiner Steuerberatung.
Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Kreditrate − Instandhaltungsrücklage − Verwaltung − eigene Instandhaltung.
Steuerliches Ergebnis = Kaltmiete − Zinsen − AfA − Verwaltung − Instandhaltung. Tilgung und Rücklage zählen hier nicht. Das Ergebnis mal deinem Grenzsteuersatz ergibt die Steuerwirkung: Bei einem Verlust bekommst du Steuern zurück, bei einem Überschuss zahlst du zusätzlich.
Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern + Steuerwirkung.
Das Darlehen ergibt sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Die Kreditrate ist eine Annuität aus Sollzins und anfänglicher Tilgung; die Zinsen des ersten Jahres stammen aus dem Monat für Monat gerechneten Tilgungsplan.
Ausführlich erklärt mit Beispielrechnung: Cashflow einer Immobilie: so rechnest du Monat für Monat
Der Cashflow ist das Geld, das nach allen Zahlungen übrig bleibt: Kaltmiete minus Kreditrate (Zins und Tilgung) minus der Kosten, die du selbst trägst. Ist er positiv, trägt sich die Immobilie aus der Miete. Ist er negativ, zahlst du jeden Monat dazu.
Steuerlich zählen Zinsen, AfA und Werbungskosten, aber nicht die Tilgung und nicht die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Ergibt sich ein steuerlicher Verlust, senkt er deine Einkommensteuer — der Cashflow nach Steuern ist dann besser als vor Steuern. Bei einem steuerlichen Überschuss ist es umgekehrt.
Nicht zwingend. Mit der Tilgung baust du Vermögen auf, auch wenn du monatlich etwas zuzahlst. Wichtig ist, dass du die Zuzahlung dauerhaft tragen kannst — auch nach dem Ende der Zinsbindung, wenn der Zins steigen kann.
Der Satz, mit dem dein zusätzlich verdienter Euro besteuert wird. Er ist höher als der Durchschnittssteuersatz aus dem Steuerbescheid. Bei mittleren Einkommen liegt er häufig zwischen 30 und 42 %, der Spitzensteuersatz beträgt 42 %, darüber 45 %.
Leerstand, Mieterhöhungen, Zinsänderungen nach der Zinsbindung, Grundsteuer und Solidaritätszuschlag oder Kirchensteuer. Er zeigt das erste Jahr. Die Entwicklung über viele Jahre rechnet Objektsicht mit deinem Objekt in der Prognose.
Leg deine Immobilie in Objektsicht an: Cashflow, Rendite, Steuer und Prognose rechnen sich dann Jahr für Jahr mit deinen echten Zahlen weiter.