Immobilien-Rechner / AfA-Rechner für Immobilien
Wie viel kannst du jedes Jahr abschreiben? Der Rechner trennt Boden und Gebäude, wählt den AfA-Satz aus dem Baujahr und zeigt, wie stark die Abschreibung deine Steuer senkt.
Sie werden anteilig mit abgeschrieben.
AfA × Grenzsteuersatz.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechnung ist eine unverbindliche Hilfe auf Basis deiner Angaben — prüfe das Ergebnis vor jeder Entscheidung, bei steuerlichen Fragen mit deiner Steuerberatung.
Gebäudeanteil = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × (1 − Bodenanteil).
AfA pro Jahr = Gebäudeanteil × AfA-Satz.
Steuerersparnis = AfA × persönlicher Grenzsteuersatz.
Wählst du „Aus dem Bodenrichtwert“, wird der Bodenwert aus Richtwert, Fläche und Miteigentumsanteil berechnet und vom Kaufpreis abgezogen (Restwertmethode). Der Bundesfinanzhof hält diese Methode für zu grob (Urteil IX R 26/19) und verlangt, Boden und Gebäude getrennt zu bewerten und den Kaufpreis im Verhältnis aufzuteilen. Für eine erste Einschätzung reicht sie; für die Steuererklärung klärst du die Aufteilung am besten mit deiner Steuerberatung.
Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 10 %, Bodenanteil 25 %, Baujahr 1995: Der Gebäudeanteil beträgt 330.000 € × 75 % = 247.500 €. Bei 2 % AfA sind das 4.950 € im Jahr. Mit einem Grenzsteuersatz von 35 % sparst du rund 1.733 € Steuern pro Jahr.
Ausführlich erklärt mit Beispielrechnung: AfA bei Immobilien: Gebäudeanteil, Satz und Beginn
Für vermietete Wohngebäude gilt nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 % im Jahr bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 % bei Fertigstellung ab 2023. Entscheidend ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Kaufjahr.
Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil — einschließlich des anteiligen Teils der Kaufnebenkosten.
Am einfachsten über den Bodenrichtwert: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil ergibt den Bodenwert. Die Bodenrichtwerte stehen kostenlos im Portal deines Bundeslandes (BORIS). Das Finanzamt nutzt häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums; ein Gutachten kann einen höheren Gebäudeanteil belegen.
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert möglich. Beim Kauf gilt das nur, wenn der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird und du bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erwirbst. Dazu kann unter Voraussetzungen die Sonder-AfA nach § 7b kommen.
Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Im ersten Jahr wird nur monatsanteilig abgeschrieben, zum Beispiel bei Übergang im Oktober drei Zwölftel des Jahresbetrags.
Leg deine Immobilie in Objektsicht an: Cashflow, Rendite, Steuer und Prognose rechnen sich dann Jahr für Jahr mit deinen echten Zahlen weiter.