Ratgeber / AfA
AfA bei Immobilien: Gebäudeanteil, Satz und Beginn
Stand: 24. Oktober 2026
Die Abschreibung ist für Vermieter oft der größte Steuervorteil: Sie senkt das zu versteuernde Ergebnis, ohne dass dafür jedes Jahr Geld fließt. Wie hoch sie ausfällt, hängt an drei Fragen — wie groß der Gebäudeanteil ist, welcher Satz gilt und ab wann abgeschrieben wird.
Direkt ausrechnen: AfA-Rechner für Immobilien — ohne Anmeldung1. Nur das Gebäude wird abgeschrieben
Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Abschreiben kannst du deshalb nur den Teil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt — einschließlich des anteiligen Teils der Kaufnebenkosten. Je kleiner der Bodenanteil, desto höher die AfA.
Bodenwert über den Bodenrichtwert
Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil. Die Richtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse kostenlos im Bodenrichtwert-Portal des Bundeslandes (BORIS).
- Bodenrichtwert
- 450 €/m²
- Grundstück
- 600 m²
- Miteigentumsanteil
- 120/1000
- Bodenwert
- 32.400 €
- Anteil am Kaufpreis von 300.000 €
- 10,8 %
Dieser einfache Weg zieht den Bodenwert vom Kaufpreis ab (Restwertmethode). Der Bundesfinanzhof verlangt genauer, Boden und Gebäude getrennt zu bewerten und den Kaufpreis im Verhältnis beider Werte aufzuteilen (Urteil IX R 26/19). Die Finanzämter nutzen dafür häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Ein Gutachten kann einen höheren Gebäudeanteil belegen.
2. Welcher AfA-Satz gilt
Für Gebäude im Privatvermögen gilt nach § 7 Abs. 4 EStG:
- 2,5 % im Jahr (40 Jahre) bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925
- 2 % im Jahr (50 Jahre) bei Fertigstellung von 1925 bis 2022
- 3 % im Jahr (rund 33 Jahre) bei Fertigstellung ab dem 01.01.2023
Entscheidend ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Jahr deines Kaufs.
- Abschreibbarer Gebäudeanteil
- 247.500 €
- AfA bei 2 % (Baujahr 1995)
- 4.950,00 €
- AfA bei 2,5 % (Baujahr 1910)
- 6.187,50 €
- Steuerersparnis bei 35 % (2 %)
- 1.732,50 €
- Steuerersparnis bei 35 % (2,5 %)
- 2.165,63 €
Neubau: degressive AfA
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 erlaubt § 7 Abs. 5a EStG statt der linearen eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert. Beim Kauf gilt das nur, wenn der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird und du bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erwirbst. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt, zurück nicht.
- Gebäudeanteil
- 345.600 €
- Linear 3 % / Jahr
- 10.368,00 €
- Degressiv im 1. Jahr (5 %)
- 17.280,00 €
- Mehr-AfA in den ersten 4 Jahren
- 22.634,64 €
Zusätzlich kann unter engen Voraussetzungen die Sonder-AfA nach § 7b kommen: bis zu 5 % jährlich über vier Jahre für Mietwohnungen im Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel, Baukosten höchstens 5.200 €/m², Bemessung höchstens 4.000 €/m² und zehn Jahre Vermietungspflicht.
3. Ab wann abgeschrieben wird
Die AfA beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten — meist ein Datum im Kaufvertrag nach Zahlung des Kaufpreises. Im ersten Jahr wird nur zeitanteilig abgeschrieben: Für jeden vollen Monat vor dem Übergangsmonat fällt ein Zwölftel weg, der Übergangsmonat zählt voll (§ 7 Abs. 1 S. 4 EStG).
Im Beispiel oben mit Übergang im Oktober: 3 von 12 Monaten, also 1.237,50 € statt 4.950,00 € im ersten Jahr.
Vorsicht bei Renovierung nach dem Kauf
Wer kurz nach dem Kauf viel saniert, rutscht leicht in die 15-%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Bei 247.500 € Gebäudeanteil liegt sie bei 37.125 € netto in drei Jahren. Wird sie überschritten, sind die Kosten nicht sofort absetzbar, sondern erhöhen die AfA-Basis.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Angaben sind eine unverbindliche Hilfe — prüfe jedes Ergebnis vor einer Entscheidung, bei steuerlichen Fragen mit deiner Steuerberatung.